Ενα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers και είναι δυνητικά επιλέξιμο για το πρόγραμμα είναι «εγκλωβισμένο» καθώς έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες, οι οποίες θα πρέπει να τακτοποιηθούν ώστε να μπορέσει να γίνει η μεταβίβασή τους όπως προβλέπει ο νόμος.
H έλλειψη κατάλληλων ακινήτων θέτει σε κίνδυνο το πρόγραμμα «Σπίτι μου», καθώς αν και οι τράπεζες έχουν προεγκρίνει χιλιάδες αιτήσεις, στεγαστικών δανείων είναι αμφίβολο πόσοι δικαιούχοι θα καταφέρουν να βρουν σε διάστημα 60 ημερών κατοικία που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες τους, ώστε να ενταχθούν στο πρόγραμμα.
Αυτό το χρονικό περιθώριο είναι ιδιαίτερα περιοριστικό με δεδομένο ότι ο εντοπισμός του κατάλληλου σπιτιού που θα καλύψει μακροχρόνια τις στεγαστικές ανάγκες ενός ζευγαριού, μιας οικογένειας, μόνο εύκολη υπόθεση δεν είναι με βάση τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς.
Διορθώσεις θα μπορούσαν να γίνουν, ωστόσο, η προεκλογική περίοδος δεν… βοηθά. Είναι χαρακτηριστικό ότι συστημική τράπεζα έχει μέχρι σήμερα δεχθεί περισσότερες από 5.000 αιτήσεις, οι οποίες βρίσκονται σε διάφορα στάδια αξιολόγησης, ώστε να πάρουν προέγκριση, ωστόσο, δεν ξεπερνούν τις 200 αυτές που έχουν ήδη βρει ακίνητο και έχουν σταλεί προς τελική έγκριση στην Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα.
Τα μεγάλα «αγκάθια»
Ενα ζητούμενο, λοιπόν, είναι το «στενό» χρονικό περιθώριο και ένα επιπλέον είναι το ζήτημα της παλαιότητας του ακίνητου (πρέπει να είναι προ του 2008).
Στην περίμετρο των 150.000-200.000 ευρώ μπορεί να βρει κάποιος κατοικία η οποία είναι πολύ μεγαλύτερης ηλικίας των 15 ετών, που σημαίνει ότι χρήζει στοιχειώδους ανακαίνισης (τουλάχιστον), η οποία θα πρέπει να χρηματοδοτηθεί με ίδια κεφάλαια του αγοραστή ή με δανεισμό που είναι αμφίβολο αν μπορούν να εξασφαλίσουν από τράπεζα με βάση τα κλασικά πιστοδοτικά κριτήρια.
Αν, μάλιστα, το ακίνητο χρήζει πολεοδομικών τακτοποιήσεων που μπορεί να… τραβήξουν άνω των δύο μηνών τότε η προέγκριση χάνεται.
Από την άλλη πλευρά ο «κόφτης» της 15ετιας αφήνει εκτός προγράμματος δικαιούχους που ψάχνουν σπίτι σε μικρές πόλεις ή κωμοπόλεις που μπορεί να υπάρχει απόθεμα ακινήτων που ανεγέρθηκαν μετά το 2008. Ακόμα και στην Αθήνα υπάρχουν κάποια λιγοστά διαμερίσματα που μπορεί να είναι λιγότερα τετραγωνικά από αυτά που ψάχνει ο υποψήφιος αγοραστής, ωστόσο, δεν χρειάζονται επισκευές.
Ενδεικτικά παραδείγματα
Εχει αξία να δούμε ορισμένα χαρακτηριστικά παραδείγματα:
- Διαμέρισμα περίπου 90 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας με θέα, διπλά τζάμια, πόρτα ασφαλείας, μπόιλερ, θέση στάθμευσης, αυτόνομη θέρμανση, ενεργειακής κλάσης Α, που δεν έχει κατοικηθεί και πωλείται έναντι 195.000 ευρώ δεν είναι επιλέξιμο καθώς έχει κατασκευαστεί το 2012.
- Διαμέρισμα 90 τ.μ. σε πρωτεύουσα νομού που πωλείται προς 150.000 ευρώ με διπλά τζάμια, ηλιακό κλπ, που όπως φαίνεται από τις φωτογραφίες της αγγελίας είναι άμεσα κατοικήσιμο δεν είναι επιλέξιμο καθώς έχει κατασκευαστεί το 2012.
- Οπως δεν είναι επιλέξιμη και μονοκατοικία 85 τ.μ. σε χωριό της Μακεδονίας, πολύ κοντά στην πρωτεύουσα νομού που θα μπορούσε να στεγάσει μια οικογένεια και πωλείται προς 120.000 ευρώ καθώς έχει κατασκευαστεί το 2010.
Τα ακίνητα τραπεζών και servicers
Την ίδια στιγμή ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers και είναι δυνητικά επιλέξιμο για το πρόγραμμα είναι «εγκλωβισμένο» καθώς έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες, οι οποίες θα πρέπει να τακτοποιηθούν ώστε να μπορέσει να γίνει η μεταβίβασή τους όπως προβλέπει ο νόμος.
Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, ο μόνος ίσως τρόπος άμεσης αξιοποίησης αυτού του αποθέματος ακινήτων είναι να επιτραπεί η κατ’ εξαίρεση μεταβίβαση – πώληση των μη τακτοποιημένων ακινήτων από τράπεζες και servicers σε δικαιούχους του προγράμματος, οι οποίοι θα αναλαμβάνουν στη συνέχεια και εντός εύλογου χρονικού διαστήματος να τακτοποιήσουν το ακίνητο τους.
Σε ό,τι αφορά το κόστος της τακτοποίησης, αυτό θα μπορούσε να αφαιρεθεί από το τίμημα του ακίνητου – κατοικίας. Ο νέος ιδιοκτήτης δικαιούχος του προγράμματος θα είχε κάθε λόγο να «τρέξει» ταχύτερα τις διαδικασίες τακτοποίησης του ακινήτου σε σχέση με την τράπεζα που έχει μεγάλο στοκ προς τακτοποίηση και διαφορετική προτεραιοποίηση.
Με αυτό τον τρόπο, θα έμπαιναν νέα ακίνητα στην αγορά real estate και η αύξηση της προσφοράς θα αποκλιμάκωνε σε έναν βαθμό και τις τιμές που κινούνται ανοδικά, λόγω και του προγράμματος, αυξάνοντας σημαντικά τις πιθανότητες των νέων 25-39 ετών να βρουν ακίνητο – α’ κατοικία.
Από την άλλη πλευρά τράπεζες και servicers θα απαλλάσσονταν από έναν τεράστιο όγκο μη τακτοποιημένων ακινήτων κερδίζοντας σε χρόνο και φυσικά χρήμα. Κερδισμένο και το δημόσιο καθώς θα εισέπραττε άμεσα χρήματα από τις τακτοποιήσεις.
«Κόμπος» τα ακίνητα σε φάση πλειστηριασμού
Σε ότι αφορά τις κατοικίες που βρίσκονται σε φάση πλειστηριασμού και θα μπορούσαν να είναι επιλέξιμες για το πρόγραμμα, τα πράγματα είναι πιο περίπλοκα.
Κατ’ αρχήν για πολλούς υποψήφιους αγοραστές - φυσικά πρόσωπα υπάρχει ηθικό ζήτημα απόκτησης πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμό καθώς το δράμα του ενός, γίνεται ευκαιρία κάποιου άλλου.
Ακόμα όμως κι αν η ανάγκη εύρεσης οικονομικής πρώτης κατοικίας είναι μεγαλύτερη των ηθικών ενδοιασμών υπάρχουν πρακτικά ζητήματα που πολύ δύσκολα ένα νέο ζευγάρι, μια οικογένεια μπορεί να παραβλέψει.
Ειδικότερα:
- η συμμετοχή στον πλειστηριασμό προϋποθέτει την καταβολή του 30% της τιμής α’ προσφοράς η οποία σε περίπτωση κατακύρωσης συμψηφίζεται με το τίμημα και σε αντίθετη περίπτωση επιστρέφεται. Ετσι, αν η τιμή α’ προσφοράς είναι 100.000 ευρώ ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει ως εγγύηση τις 30.000 ευρώ.
- Δεύτερον, ακόμα και αν καταφέρει να αποκτήσει μέσω πλειστηριασμού το ακίνητο δεν είναι βέβαιο πότε θα καταφέρει να μπει στο ακίνητο καθώς η διαδικασία της έξωσης μπορεί να τραβήξει αρκετούς μήνες. Στο διάστημα αυτό, το δάνειο νέου ιδιοκτήτη θα «τρέχει» και ενδεχομένως, μαζί με αυτό και ένα ενοίκιο για το σπίτι που ήδη διαμένει.
- Τρίτον, αυτός που έχει χάσει το ακίνητο έχει τη δυνατότητα ανακοπής κατά του πλειστηριασμού η οποία θα κριθεί από τα δικαστήρια μετά από μήνες (στην καλύτερη περίπτωση) ή και χρόνια. Είναι ενδεικτικό, το παράδειγμα «κόκκινου» δανειολήπτη που έχασε το σπίτι του σε πλειστηριασμό που διενεργήθηκε τον Νοέμβριο του 2022. Τον Ιανουάριο κατέθεσε ανακοπή στο Πρωτοδικείο Αθηνών υποστηρίζοντας ότι ο πλειστηριασμός, η κατασχετήρια έκθεση και η διαταγή πληρωμής είχαν πλημμέλειες που καθιστούν άκυρο τον πλειστηριασμό. Η συγκεκριμένη υπόθεση θα συζητηθεί τον Σεπτέμβριο του 2029 και για την έκδοση της απόφασης μπορεί να χρειαστούν άλλοι 6-12 μήνες. Αν συνυπολογιστεί και ενδεχόμενη έφεση κατά την απόφασης κλπ, κλπ η απόφαση μπορεί να καταστεί αμετάκλητη ακόμα μετά από 10 χρόνια από τον πλειστηριασμό. Έτσι, τόσο αυτός που έχει χάσει το σπίτι του όσο και ο νέος ιδιοκτήτης μπαίνουν σε έναν επώδυνο νομικό κυκεώνα και μακροχρόνια αβεβαιότητα.
Πηγή: imerisia.gr
