Άνθηση της αγοράς ακινήτων: Ποιοι αγοράζουν σπίτια στις πόλεις και ποιοι εξοχικά - Οι περιοχές με μεγάλη ζήτηση

Το ένα μετά το άλλο ανοίγουν τα εργοτάξια στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, από τα Βόρεια Προάστια μέχρι το Σούνιο και σε όλο το μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας, και όχι μόνον, για την κατασκευή νέων οικιστικών και τουριστικών αναπτύξεων, καθώς εξακολουθούν να ανακοινώνονται διαδοχικές επενδύσεις πολλών εκατομμυρίων ευρώ.

Η προσφορά και η ζήτηση, σύμφωνα με έρευνες που βλέπουν το φως της δημοσιότητας και στοιχεία και δημόσιες αναφορές στελεχών του χώρου, εστιάζονται κυρίως σε σύγχρονες πολυτελείς κατοικίες, με έντονο το ενδιαφέρον και από ξένους επενδυτές. Δεν εξαντλείται όμως αυστηρά στις υψηλές εισοδηματικές τάξεις, καθώς σε εξέλιξη, σύμφωνα με ανακοινώσεις εταιρειών, βρίσκονται και κατασκευές για μεσαία εισοδήματα.

Ειδικότερα, στη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση που είναι σε εξέλιξη όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και στην Ευρώπη, στο Ελληνικό, μετά την εξάντληση των 500 πρώτων διαμερισμάτων/κατοικιών που βγήκαν προς πώληση και τα οποία εξασφάλισαν κυρίως Έλληνες αγοραστές, σειρά παίρνουν διαμερίσματα/κατοικίες, που ξεπερνούν τις 1.100 σε αριθμό, στο πλαίσιο της ανάπτυξης της «Little Athens». Πρόκειται για τη νέα, πράσινη και έξυπνη γειτονιά στο Ελληνικό, με τις τιμές πώλησης, όπως έχει ανακοινωθεί από τη Lamda Development, να κυμαίνονται στα επίπεδα της αγοράς της περιοχής και να απευθύνονται και σε μεσαία εισοδηματικά στρώματα, γνωρίζοντας επίσης αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς έχει ήδη γίνει σημαντικός αριθμός κρατήσεων.

Αναφορικά με το κατασκευαστικό / οικιστικό κομμάτι της ευρύτερης αστικής ανάπλασης στο Ελληνικό, μέχρι το τέλος του καλοκαιριού, επτά νέα κτίρια κατοικιών θα είναι ορατά από την παραλιακή, παράλληλα με τον ουρανοξύστη που είναι υπό κατασκευή. Ως τέλος του έτους ο ουρανοξύστης θα έχει φτάσει τα 100 μέτρα και ο αριθμός των παραθαλάσσιων κτιρίων κατοικιών, που βρίσκονται σε εξέλιξη, θα έχει αυξηθεί σε 15, όπως επισημαίνεταισε εκτενή αναφορά του Bloomberg.

Νέες οικιστικές και τουριστικές αναπτύξεις -Από το Μαρούσι μέχρι τη Βούλα

Μεταξύ των νέων οικιστικών αναπτύξεων που ανακοινώθηκαν μόλις τις τελευταίες ημέρες είναι η έναρξη κατασκευής του Apollo Hills, επένδυσης ύψους 200 εκατομμυρίων ευρώ, στη Βούλα, που ανακοινώθηκε από την Henderson Park και την Hines, σε συνεργασία με την Greece Sotheby's International Realty, που αναλαμβάνει την πώληση των κατοικιών του νέου πολυτελούς οικιστικού συγκροτήματος. Όπως δήλωσε ο Σάββας Σαββαΐδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby's International Realty, καταγράφεται ήδη σημαντικός αριθμός προκρατήσεων, οι οποίες αναμένεται να ενταθούν με την επίσημη έναρξη των πωλήσεων.

Πριν από μερικές ημέρες ανακοινώθηκε επίσης το Project VORIA, μια επένδυση ύψους 250 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία ενός σύγχρονου συγκροτήματος πολλαπλών χρήσεων που φέρνει τα βόρεια προάστια της Αθήνας στο επίκεντρο του επιχειρηματικού και τουριστικού ενδιαφέροντος. Όπως ανακοινώθηκε, το Project VORIA έχει στόχο τη δημιουργία ενός συγκροτήματος πολλαπλών χρήσεων που θα περιλαμβάνει πολυτελές ξενοδοχείο πέντε αστέρων, χώρους διεξαγωγής εκδηλώσεων και συνεδρίων, πληθώρα επιλογών για εστίαση και ψυχαγωγία, καθώς και καζίνο.

Το συγκρότημα θα κατασκευαστεί στο κτήμα Δηλαβέρη στο Μαρούσι και θα είναι η πρώτη στρατηγική επένδυση που υλοποιείται στην περιοχή μετά από πολλά χρόνια, φιλοδοξώντας να φέρει τα βόρεια προάστια της Αθήνας στο επίκεντρο του τουριστικού και επιχειρηματικού ενδιαφέροντος. Σημαντικό κομμάτι του έργου είναι και τα 25 στρέμματα (από τα συνολικά 50 της έκτασης) τα οποία παραχωρούνται στον Δήμο Αμαρουσίου για τη δημιουργία χώρων κοινωφελών χρήσεων ελεύθερης πρόσβασης για το κοινό, με απώτερο στόχο την αναψυχή των πολιτών και την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων. H North Star Entertainment ΑΕ είναι η ανάδοχος εταιρεία της μεγάλης τουριστικής επένδυσης. Βασική μέτοχος εκ των ιδιωτών μετόχων και διαχειρίστριά της είναι η Regency Entertainment, εταιρεία με μακρά πορεία στον τομέα της ψυχαγωγίας, της φιλοξενίας και του πολιτισμού, η οποία έχει υλοποιήσει σημαντικές και μακρόπνοες επενδύσεις που συμβάλλουν πολλαπλά στην οικονομία της χώρας μας.

Οι προοπτικές των ακινήτων για επενδυτές υψηλού επιπέδου -Η προέλευση των επενδυτών

Οι δείκτες και οι προοπτικές της ελληνικής οικονομίας καθώς και η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας έχουν δημιουργήσει το κατάλληλο κλίμα ενισχύοντας την εμπιστοσύνη των αγοραστών για επενδύσεις σε ακίνητα υψηλής ποιότητας στη χώρα μας, εκτιμά η διευθύνουσα σύμβουλος της εταιρείας παροχής συμβούλων ακινήτων Premier-Realty, Κορίνα Σαία. Σύμφωνα με έρευνα της Henley and Partners, ο αριθμός επενδυτών υψηλού εισοδήματος που θα προχωρήσουν σε αγορά πολυτελών κατοικιών μέσα στο 2024 προβλέπεται να είναι ο μεγαλύτερος δυνατός, με πολλούς από αυτούς να κάνουν χρήση των προγραμμάτων επενδυτικής μετανάστευσης.

Οι ξένοι επενδυτές καθώς και οι Έλληνες ομογενείς που αναζητούν κατοικίες στην Ελλάδα προέρχονται συνήθως από ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Γερμανία, η Ελβετία και η Αγγλία, αλλά και από την Αμερική και την Αυστραλία. Η αυξημένη ζήτηση των ξένων επενδυτών προέρχεται και από το ότι επιθυμούν να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιό τους λόγω της αβεβαιότητας συγκεκριμένων αγορών του εξωτερικού, ενώ παράλληλα στην Ελλάδα πετυχαίνουν καλύτερες αποδόσεις απ' ό,τι στις χώρες τους. Είναι γεγονός ότι, παρ' όλη την ισχυρή αυξητική τάση των τελευταίων ετών, οι τιμές των ακινήτων στην ελληνική αγορά είναι ακόμα ελκυστικές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία, η Ιταλία, η Νότια Γαλλία και η Πορτογαλία, αναφέρει.

Πού βρίσκονται τα πιο περιζήτητα ακίνητα στην Ελλάδα

Η προσοχή των επενδυτών με πολύ υψηλά κεφάλαια για τοποθετήσεις έχει στραφεί προς τη χώρα μας. Επίσης, αυξημένη ζήτηση για τις πολυτελείς κατοικίες προέρχεται ιδιαίτερα και από τη γενιά των millennials (1981-1996) και τους Gen X (1965-1980), ιδίως από εκείνους που εργάζονται από το σπίτι. Οι περιοχές οι οποίες έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πολυτελών κατοικιών είναι η Κρήτη, η Αθηναϊκή Ριβιέρα -με επίκεντρο το έργο της αστικής ανάπλασης του Ελληνικού-, το κέντρο της Αθήνας με θέα την Ακρόπολη, οι Κυκλάδες, το Πόρτο Χέλι και η Κέρκυρα. Συγκεκριμένα, όπως προσθέτει, αυξημένη παραμένει η ζήτηση για νεόδμητες πολυτελείς κατοικίες 150 τ.μ. και άνω που συνδέονται με έναν πολύ υψηλό τρόπο ζωής και η μέση τιμή πώλησής τους φτάνει τα 8.000 τ.μ. Ειδικότερα, και εφόσον παρουσιάζουν και μια επενδυτική δυναμική, οι τιμές στις πολυτελείς κατοικίες κυμαίνονται κατά μέσο όρο από 6.000 έως 12.500 ευρώ ανά τ.μ. Ωστόσο, έχουν καταγραφεί και πωλήσεις με υψηλότερες τιμές ανά τ.μ.

Τα χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων που αναζητούν οι αγοραστές

Οι παροχές πολυτελών κατοικιών που αναζητούν οι αγοραστές είναι η ιδιωτικότητα, οι χώροι εκγύμνασης, πισίνα, εξωτερικοί περιποιημένοι χώροι, θέα, ενεργειακά τζάκια, σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών αυτοκινήτων, υποδομές βιοκλιματικού σχεδιασμού, συστήματα ασφαλείας και παροχές προηγμένων τεχνολογιών (smart homes). Επίσης, οι νέες οδηγίες της ΕΕ για ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων κατοικίας δείχνουν ότι οι παροχές βιωσιμότητας παραμένουν ιδιαίτερα σημαντικά κριτήρια κατά την πώληση μιας κατοικίας. Παράλληλα, λόγω των υψηλών επιτοκίων και του πληθωρισμού αναζωπυρώνεται το ενδιαφέρον και για μικρότερες υψηλού επιπέδου «πράσινες» κατοικίες της τάξεως 300.000 - 500.000 ευρώ και σε συγκεκριμένες περιοχές όπως το Μαρούσι, το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, συμπεριλαμβανομένου του Πειραιά.
Οι Έλληνες επιστρέφουν στην αγορά εξοχικών κατοικιών

Για πρώτη φορά μετά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, οι Έλληνες έχουν αρχίσει να επιστρέφουν στην αγορά εξοχικών κατοικιών.

Ειδικότερα, σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας πώλησης εξοχικών κατοικιών Elxis-At Home In Greece, κατά τη διάρκεια των τελευταίων έξι μηνών παρατηρείται σημαντική αύξηση της ζήτησης και των αγορών εξοχικών κατοικιών και από Έλληνες, όχι μόνο ομογενείς όπως συνέβαινε μέχρι πρότινος, αλλά και από μόνιμους κατοίκους της ημεδαπής. Η εξέλιξη αυτή είναι ενδεικτική του μεγάλου αγοραστικού ενδιαφέροντος, ιδίως αν ληφθεί υπόψη ότι η Elxis προωθεί ελληνικά ακίνητα σχεδόν αποκλειστικά σε αγοραστές από χώρες της Δυτικής Ευρώπης, όπως για παράδειγμα η Γερμανία, η Ολλανδία -όπου βρίσκεται η έδρα της εταιρείας-, το Βέλγιο, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Αυστρία, η Γαλλία και η Ελβετία, αναφέρει η εταιρεία.

«Το τελευταίο εξάμηνο παρατηρούμε τη σχεδόν εντυπωσιακή είσοδο Ελλήνων στην αγορά εξοχικών και μάλιστα χωρίς να προσφεύγουν σε δανεισμό. Οι αγοραστές αυτοί κινούνται σε σπίτια υψηλής αισθητικής, τα οποία πωλούνται από τα σχέδια, σε τιμές μεταξύ 250.000 και 350.000 ευρώ, χωρίς να έχουν αποκλειστικό τους μέλημα την πολύ χαμηλή τιμή», σημειώνει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis. Προτιμούν περιοχές ανερχόμενες και όχι ιδιαίτερα κορεσμένες τοποθεσίες. Για παράδειγμα, στην Κρήτη, κινούνται σε περιοχές των νομών Ρεθύμνου και των Χανίων, χωρίς μεγάλη τουριστική κίνηση, ενώ αγοραστικό ενδιαφέρον παρατηρείται και σε όλη την ακτογραμμή από την Ηγουμενίτσα μέχρι την Πρέβεζα και την Πάλαιρο. Αντίστοιχα, στη Ρόδο, η ζήτηση που εκδηλώνεται αφορά στην κεντρική και δυτική πλευρά του νησιού, που δεν είναι τόσο αναπτυγμένη. Σημαντική κινητικότητα παρατηρείται από Έλληνες και στα νησιά του Ανατολικού Αιγαίου.

Οι Έλληνες αγοραστές είναι κατά κύριο λόγο ηλικίας 45 - 60 ετών και ελεύθεροι επαγγελματίες, όπως γιατροί και δικηγόροι. Όσον αφορά τους Έλληνες ομογενείς, αυτοί είναι Έλληνες δεύτερης ή ακόμα και τρίτης γενιάς, που έρχονται είτε από ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Γερμανία, είτε από άλλες χώρες, όπως ο Καναδάς, η Αυστραλία και ασφαλώς οι ΗΠΑ. «Το φαινόμενο αυτό το είδαμε να σημειώνεται και πέρυσι, καθώς σχεδόν το 10% των πωλήσεων που πραγματοποιήσαμε αφορούσε ακριβώς ομογενείς αγοραστές. Οι άνθρωποι αυτοί έχουν συγκεντρώσει κάποιες σημαντικές αποταμιεύσεις και επιθυμούν να τοποθετήσουν κάποιες εξ αυτών στην αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα, ακόμα κι αν δεν την έχουν επισκεφθεί ποτέ στη ζωή τους», τονίζει ο κ. Γαβριηλίδης. Οι αγοραστές αυτοί προτιμούν νέες μονοκατοικίες μικρού εμβαδού, με καλές προοπτικές για εισοδήματα από βραχυχρόνιες εκμισθώσεις. Επομένως, οι άνθρωποι αυτοί έχουν βασικό κίνητρο την επένδυση, με στόχο την εκμετάλλευση, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν προχωρούν και σε ίδια χρήση των ακινήτων που αγοράζουν. Ωστόσο, όπως δείχνουν τα στοιχεία της Elxis, είναι πλέον ιδιαίτερα διαδεδομένη η επιλογή της αξιοποίησης, ώστε η εξοχική κατοικία να αποφέρει κάποιο εισόδημα. Από τη στιγμή που δεν χρησιμοποιείται και δανεισμός, η καθαρή απόδοση είναι επίσης υψηλότερη, καταλήγει η ανάλυση της Elxis.

«Η Ελλάδα πιο φθηνή για τους ξένους σε σύγκριση με αγορές του εξωτερικού» -Το στεγαστικό ζήτημα στην εγχώρια αγορά

Tη μεγάλη ζήτηση από το εξωτερικό αναγνωρίζει και ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. ορκωτός εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions, επισημαίνοντας ότι οι ξένοι εξακολουθούν να έχουν την Ελλάδα στο ραντάρ τους, καθόσον είναι πιο φθηνή από άλλους ευρωπαϊκούς μεσογειακούς προορισμούς.

Ταυτόχρονα, όμως, σε ενημερωτικό του σημείωμα, αναδεικνύει μια σειρά προκλήσεων που συνδέονται με την αγορά ακινήτων στη χώρα μας. Ειδικότερα, σε αναφορά του για το ζήτημα του στεγαστικού προβλήματος, που αποτελεί μια πρόκληση της αγοράς ακινήτων, παρουσιάζει ως βασικούς λόγους την έλλειψη ανοικοδόμησης κατά τη δεκαετή κρίση, την αστυφιλία με την εγκατάλειψη της υπαίθρου, το στρεβλό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας, όπου το περίπου το 50% του πληθυσμού της βρίσκεται στην Αττική, και τονίζει ότι πρέπει να ασκηθούν πολιτικές αντιστροφής της παρούσας κατάστασης. Επίσης, οφείλεται στα κλειστά διαμερίσματα που βρίσκονται μεταξύ άλλων στα funds, στις εταιρίες διαχείρισης, στις τράπεζες, στο Δημόσιο, σε ΝΠΔΔ και αλλού, στην αδυναμία πολλών ιδιοκτητών να ανακαινίσουν πολλά παλιά ακίνητα, καθώς και στην έλλειψη δυναμικής κρατικής συνδρομής μέσω προγραμμάτων τύπου ΟΕΚ. Όπως εκτιμά, η χώρα διαθέτει πλήθος κατοικιών που είναι κενές, στα χωριά, στην ύπαιθρο και στις φθίνουσες πόλεις, αλλά δεν ζητούνται.

Οι επιμέρους κατηγορίες της αγοράς ακινήτων

Αναφερόμενος σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, εκτιμά ότι στα γραφεία υπήρξε άνοδος ηπιότερη, με τα μεγαλύτερα ποσοστά να καταγράφονται στα νέα πράσινα κτίρια γραφείων. Τα καταστήματα σημείωσαν κι αυτά αυξήσεις παρεμφερείς με των γραφείων, αλλά κυρίως στα κεντρικά εμπορικά σημεία των πόλεων. Στα logistics, όπου η ζήτηση για σύγχρονες κατασκευές (Grade A) είναι σταθερή, σημειώθηκαν αυξήσεις στα ενοίκια, ενώ μειώθηκαν και αποδόσεις ανάλογα με την περιοχή και κινούνται άνω του 7%. Ο τομέας των ξενοδοχείων, λόγω της ισχυρής τουριστικής κίνησης, κινήθηκε δυναμικά με πολλές αναπτύξεις και μεταβιβάσεις. Η βραχυχρόνια μίσθωση κινήθηκε με πολύ ικανοποιητικούς ρυθμούς.

Για την αγορά κατοικίας σήμερα, ο κ. Χαραλαμπόπουλος εκτιμά, μεταξύ άλλων, ότι οι νεόδμητες κατοικίες που κατασκευάζονται έχουν μεγάλες τιμές πώλησης λόγω και του κόστους κατασκευής, το οποίο έχει εκτοξευτεί ένεκα των πληθωριστικών τάσεων αλλά και των απαιτήσεων των κανονισμών για ποιοτικότερα και πράσινα κτίρια ως και των νέων σύγχρονων τάσεων για smart κτίρια. Ανοδικά έχει κινηθεί και η αξία γης. Οι ξένοι, όπως προαναφέρθηκε, εξακολουθούν να έχουν την Ελλάδα στο ραντάρ τους, καθόσον είναι πιο φθηνή από άλλους ευρωπαϊκούς μεσογειακούς προορισμούς, ενώ τα εισοδήματα της πλειονότητας των νοικοκυριών δεν μπορούν εύκολα να στηρίξουν την αγορά νέας κατοικίας, εκτιμά επίσης.

Γενικότερα, για τις κατοικίες θεωρεί ότι έως τώρα υπάρχει ανοδική τάση, αλλά ενδεχομένως το επόμενο έτος να έχουμε διορθώσεις σε ορισμένα σημεία όπου παρατηρούνται εξάρσεις. Πάντως, σημαντικό ρόλο παίζει η ζήτηση από το εξωτερικό, που είναι αισθητή. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα αποτελεί κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, ενώ παρέχει και καλύτερη απόδοση από τα τραπεζικά επιτόκια. Οι υποδομές της χώρας μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κ.λπ.) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται, διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα πιο ελκυστικός προορισμός.

Πηγή: iefimerida.gr