O υπερκύκλος για τις τιμές στα ακίνητα, οι συνέπειες της μετανάστευσης σε πιο πλούσιες χώρες και η αστικοποίηση μετά το Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο
Μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-09, οι παγκόσμιες τιμές στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 6% σε πραγματικούς όρους. Όμως, σύντομα, ανέκαμψαν και πάλι και ξεπέρασαν την προ της κρίσης κορύφωσή τους. Όταν χτύπησε ο covid-19, οι οικονομολόγοι εκτιμούσαν ότι ένα κραχ ακινήτων ήταν καθ’ οδόν. Και στη συνέχεια, από το 2021 και μετά, καθώς οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν τα επιτόκια για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό, αυξήθηκαν οι φόβοι για ένα σόου τρόμου στις τιμές για τα ακίνητα.
Στην πραγματικότητα, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν μόλις κατά 5,6% -και τώρα αυξάνονται και πάλι με ταχείς ρυθμούς. Η στέγαση φαίνεται να έχει μια αξιοσημείωτη ικανότητα να συνεχίζει να ανατιμάται σε κάθε περίπτωση. Πιθανότατα θα αψηφήσει τη βαρύτητα ακόμη πιο θρασύτατα τα επόμενα χρόνια, σύμφωνα με δημοσίευμα του Economist.
Ακίνητα: Η ιστορία της στέγασης από τον 19ο αιώνα
Η ιστορία της στέγασης περιλαμβάνει μια άλλοτε αξιοσημείωτη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που μετατράπηκε στη μεγαλύτερη στον κόσμο. Μέχρι περίπου το 1950, οι τιμές των ακινήτων στο πιο εύπορο κόσμο ήταν σταθερές σε πραγματικούς όρους. Οι κατασκευαστές έχτιζαν σπίτια εκεί όπου τα ήθελαν οι άνθρωποι, εμποδίζοντας τις τιμές να αυξηθούν πολύ ως απάντηση στη ζήτηση. Η ανάπτυξη των υποδομών μεταφορών κατά τον 19ο και στις αρχές του 20ού αιώνα βοήθησε επίσης στη συγκράτηση των τιμών, υποστηρίζεται σε έγγραφο του David Miles, πρώην υπαλλήλου της Τράπεζας της Αγγλίας, και του James Sefton του Imperial College του Λονδίνου. Επιτρέποντας στους ανθρώπους να ζουν πιο μακριά από τον τόπο εργασίας τους, οι καλύτερες μεταφορές αύξησαν την ποσότητα της οικονομικά εκμεταλλεύσιμης γης, μειώνοντας τον ανταγωνισμό για χώρο στα αστικά κέντρα.
Τα γεγονότα που ακολούθησαν τον δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο ανέτρεψαν όλες αυτές τις διεργασίες, δημιουργώντας τον υπερκύκλο ακινήτων που ζούμε σήμερα. Οι κυβερνήσεις άρχισαν να επιδοτούν τα στεγαστικά δάνεια. Οι άνθρωποι στις δεκαετίες των 20 και των 30 απέκτησαν πολλά παιδιά, αυξάνοντας την ανάγκη για κατοικία. Η αστικοποίηση αύξησε τη ζήτηση για στέγαση σε μέρη που ήταν ήδη γεμάτα.
Το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα έφερε ένα πλήθος κανονισμών για τη χρήση γης και αντι-αναπτυξιακές φιλοσοφίες. Η κατασκευή υποδομών έγινε δυσκολότερη, καθιστώντας τις πόλεις λιγότερο επεκτάσιμες. Οι μητροπόλεις που κάποτε έχτιζαν ακίνητα με άνεση, από το Λονδίνο μέχρι τη Νέα Υόρκη, έβαλαν φρένο. Σε ολόκληρο τον πλούσιο κόσμο, η κατασκευή κατοικιών, εκφρασμένη ως ποσοστό του πληθυσμού, κορυφώθηκε τη δεκαετία του 1960 και στη συνέχεια μειώθηκε σταθερά στο μισό περίπου του σημερινού επιπέδου. Οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να κινούνται αδυσώπητα προς τα πάνω.
Τι συνέβη στα ακίνητα κατά τα τελευταία χρόνια
Τα τελευταία χρόνια υπήρξαν λιγότερο ανατρεπτικά για τις αγορές ακινήτων από ό,τι προέβλεπαν ακόμη και οι αισιόδοξοι προγνώστες πριν από τρία χρόνια. Καθώς οι κεντρικοί τραπεζίτες αύξησαν τα επιτόκια, πολλοί κάτοχοι ενυπόθηκων δανείων δεν ένιωσαν τίποτα. Πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας πολλοί είχαν φορτωθεί με στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, θωρακίζοντάς τους από τα υψηλότερα επιτόκια. Στην Αμερική, όπου πολλοί άνθρωποι καθορίζουν το επιτόκιο του ενυπόθηκου δανείου τους για 30 χρόνια, οι πληρωμές των ενυπόθηκων τόκων των νοικοκυριών, ως ποσοστό του εισοδήματος, παραμένουν σταθερές. Οι νέοι αγοραστές αντιμετωπίζουν υψηλότερο κόστος υποθηκών. Αλλά η ταχεία αύξηση των εισοδημάτων συμβάλλει στην εξουδετέρωση αυτής της επίδρασης. Οι μισθοί σε ολόκληρη την ομάδα χωρών G10 είναι κατά 20% υψηλότεροι από ό,τι ήταν το 2019.
Δεν έχουν μείνει όλοι αλώβητοι. Στη Γερμανία, τη Νέα Ζηλανδία και τη Σουηδία οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν πέσει πάνω από 20% από τις κορυφές της πανδημίας. Ωστόσο, σε άλλα μέρη, οι τιμές των κατοικιών έπεσαν μόνο λίγο και βρίσκεται σε εξέλιξη ένα είδος άνθησης. Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ φτάνουν σε νέα υψηλά επίπεδα σχεδόν κάθε μήνα, έχοντας αυξηθεί κατά 5% σε ονομαστικούς όρους τον τελευταίο χρόνο. Στην Πορτογαλία οι τιμές εκτοξεύονται στα ύψη. Από το 2011 έως το 2019 οι τιμές των κατοικιών στη Ρώμη μειώθηκαν κατά περισσότερο από 30% σε ονομαστικούς όρους, καθώς η Ιταλία αντιμετώπιζε μια κρίση δημόσιου χρέους. Τώρα αυξάνονται και πάλι.
Οι τιμές
Βραχυπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Η πτώση των επιτοκίων βοηθά. Στην Αμερική το επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό ενυπόθηκο δάνειο έχει μειωθεί κατά σχεδόν 1,5 ποσοστιαία μονάδα από το πρόσφατο ανώτατο επίπεδό του. Στην Ευρώπη ένα κύμα δανειοληπτών με σταθερό επιτόκιο θα μπορέσει σύντομα να αναχρηματοδοτηθεί με χαμηλότερα επιτόκια, καθώς οι κεντρικές τράπεζες μειώνουν τα επιτόκια τους. Υπάρχουν όμως και βαθύτερες δυνάμεις που δρουν. Τρεις παράγοντες θα διασφαλίσουν ότι, για τις επόμενες δεκαετίες, ο υπερκύκλος των κατοικιών θα διαρκέσει.
Ο πρώτος αφορά τη δημογραφία. Υπολογίζεται ότι ο γεννημένος στο εξωτερικό πληθυσμός του πλούσιου κόσμου αυξάνεται με ετήσιο ρυθμό 4%, την ταχύτερη αύξηση που έχει καταγραφεί ποτέ. Οι μετανάστες χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν, γεγονός που, σύμφωνα με έρευνες, τείνει να ανεβάζει τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές των κατοικιών. Μια πρόσφατη εργασία της Rosa Sanchis-Guarner του Πανεπιστημίου της Βαρκελώνης, που αφορά την Ισπανία, διαπιστώνει ότι μια αύξηση του ποσοστού μετανάστευσης κατά μία ποσοστιαία μονάδα αυξάνει τις μέσες τιμές των κατοικιών κατά 3,3%.
Πώς επηρεάζει η μετανάστευση
Ως απάντηση στις πρωτοφανείς αφίξεις, οι πολιτικοί από τον Καναδά έως τη Γερμανία περιορίζουν τη μετανάστευση. Αλλά ακόμη και με τις πιο αυστηρές πολιτικές, οι πλούσιες χώρες θα συνεχίσουν πιθανότατα να δέχονται περισσότερους μετανάστες από ό,τι παλαιότερα. Η ανάγκη τους να εξυπηρετήσουν έναν γηράσκοντα πληθυσμό είναι πιθανό να υπερκεράσει την επιθυμία τους να περιορίσουν τη μετανάστευση στα σύνορα. Η τράπεζα Goldman Sachs εκτιμά ότι αν η Καμάλα Χάρις κερδίσει τις αμερικανικές προεδρικές εκλογές, η καθαρή μετανάστευση θα μειωθεί ήπια, σε 1,5 εκατ. ετησίως από πολύ πάνω από 2 εκατ. το 2024. Εάν ο Ντόναλντ Τραμπ κερδίσει με μια διαιρεμένη κυβέρνηση, αναμένουν ότι θα μειωθεί μόνο στο 1,25 εκατ.
Ο δεύτερος παράγοντας αφορά τις πόλεις. Όταν το 2020 χτύπησε ο covid-19, πολλοί πίστευαν ότι οι αστικές περιοχές θα έχαναν τη λάμψη τους. Η άνοδος της εξ αποστάσεως εργασίας σήμαινε ότι, θεωρητικά, οι άνθρωποι θα μπορούσαν να ζουν οπουδήποτε και να εργάζονται από το σπίτι, επιτρέποντάς τους να αγοράζουν πιο ευρύχωρες κατοικίες με λιγότερα χρήματα.
Η τηλεργασία
Δεν έχει λειτουργήσει με αυτόν τον τρόπο. Οι άνθρωποι εργάζονται από το σπίτι πολύ περισσότερο από ό,τι παλαιότερα, αλλά οι μεγάλες πόλεις διατηρούν την ελκυστικότητά τους. Στην Αμερική το 37% των επιχειρήσεων βρίσκεται σε μεγάλες αστικές περιοχές, το ίδιο ποσοστό με το 2019. Υπολογίζουμε ότι το μερίδιο της συνολικής απασχόλησης του πλούσιου κόσμου που λαμβάνει χώρα στις πρωτεύουσες έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Στην Ιαπωνία, τη Νότια Κορέα και την Τουρκία, περισσότερες θέσεις εργασίας δημιουργούνται στις πρωτεύουσες απ’ ό,τι αλλού. Επίσης, εκεί διασκεδάζουν περισσότερο: το μερίδιο των μπαρ και των παμπ της Βρετανίας που βρίσκονται στο Λονδίνο έχει αυξηθεί λίγο από πριν από την πανδημία. Όλα αυτά αυξάνουν τον ανταγωνισμό για ζωτικό χώρο στα συμπαγή αστικά κέντρα, όπου η προσφορά κατοικιών είναι ήδη περιορισμένη.
Ο θρίαμβος της πόλης επιτείνει τις επιπτώσεις του τρίτου παράγοντα: των υποδομών. Σε πολλές πόλεις οι μετακινήσεις έχουν γίνει πιο βασανιστικές, περιορίζοντας το πόσο μακριά μπορούν οι άνθρωποι να ζήσουν από τη δουλειά τους. Στη Βρετανία, η μέση ταχύτητα μετακίνησης έχει μειωθεί κατά 5% την τελευταία δεκαετία. Σε πολλές αμερικανικές πόλεις η κυκλοφοριακή συμφόρηση βρίσκεται κοντά σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Πολλές κυβερνήσεις θεωρούν σχεδόν αδύνατο να κατασκευάσουν νέα δίκτυα μεταφορών για να ελαφρύνουν τον φόρτο των μετακινήσεων. Ο σιδηρόδρομος υψηλής ταχύτητας της Καλιφόρνια, που προοριζόταν να συνδέσει το Λος Άντζελες με το Σαν Φρανσίσκο και μεγάλο μέρος του δυνητικού ζωτικού χώρου στο ενδιάμεσο, μάλλον δεν θα κατασκευαστεί ποτέ.
Το κίνημα “YIMBY”
Ορισμένοι οικονομολόγοι ελπίζουν ότι υπάρχει μια στροφή στο “YIMBY”. Το κίνημα “YIMBY” (συντομογραφία για το «ναι στην πίσω αυλή μου») είναι ένα κίνημα υπέρ της στέγασης που επικεντρώνεται στην προώθηση για νέα ακίνητα, στην εναντίωση στα όρια πυκνότητας (όπως η μονοκατοικία) και στην υποστήριξη των δημόσιων μεταφορών. Βρίσκεται σε αντίθεση με την τάση “NIMBY” («όχι στην πίσω αυλή μου»), οι οποίες γενικά αντιτίθενται στις περισσότερες μορφές αστικής ανάπτυξης προκειμένου να διατηρηθεί το status quo.
Οι άνθρωποι που λένε «ναι» στο να έχουμε νέα ακίνητα «στην αυλή μου» έχουν κερδίσει το επιχείρημα και φαίνεται να έχουν μεταστρέψει ορισμένους πολιτικούς. Λίγα μέρη ακολουθούν το εγχειρίδιο του “YIMBY”, αλλάζοντας τους κανόνες χρήσης γης για να ενθαρρύνουν την οικοδόμηση. Στις αρχές του 2022 οι άδειες για την κατασκευή κατοικιών στη Νέα Ζηλανδία έφθασαν στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, συμβάλλοντας στην αποκλιμάκωση των τιμών των ακινήτων.
Πέρα από τη Νέα Ζηλανδία, ωστόσο, η επιρροή του YIMBY παραμένει οριακή. Ένα έγγραφο των Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque και André Anundsen, τριών οικονομολόγων, διαπιστώνει ότι η αμερικανική «ελαστικότητα της προσφοράς κατοικιών» -ο βαθμός στον οποίο η κατασκευή ανταποκρίνεται στην υψηλότερη ζήτηση- έχει μειωθεί από τη δεκαετία του 2000. Δεν βρίσκουμε στοιχεία για μια γενικευμένη άνοδο της οικοδομής μετά την πανδημία. Το πρόβλημα της προσφοράς παραμένει πιο έντονο στις πόλεις. Στο Σαν Χοσέ, την πιο ακριβή πόλη της Αμερικής, μόλις 7.000 ακίνητα εγκρίθηκαν για κατασκευή πέρυσι, πολύ λιγότερο από το ποσοστό πριν από μια δεκαετία. Αλλά ακόμη και στο Χιούστον και το Μαϊάμι, που υπερηφανεύονται ότι αποφεύγουν τα λάθη που έκαναν άλλες μεγάλες πόλεις, η οικοδόμηση είναι αργή.
Τα επόμενα χρόνια οι αγορές ακινήτων θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν όλα τα είδη των πληγμάτων, από τις διακυμάνσεις της οικονομικής ανάπτυξης και των επιτοκίων μέχρι τις τραπεζικές χρεοκοπίες. Αλλά με τις μακροπρόθεσμες επιπτώσεις της δημογραφίας, της αστικής οικονομίας και των υποδομών να ευθυγραμμίζονται, ας σκεφτούμε μια πρόβλεψη που έκαναν το 2017 οι κύριοι Miles και Sefton. Διαπιστώνει ότι «σε πολλές χώρες είναι εύλογο ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν πλέον να αυξάνονται επίμονα ταχύτερα από τα εισοδήματα». Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο είναι πιθανό να γίνει ακόμη μεγαλύτερη.
