Κενό παραμένει περίπου το 30% των κατοικιών στα τρία μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας παρά το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα έχει αναδειχθεί ως ένα από τα πιο επείγοντα ζητήματα που απαιτούν λύση.
Οπως καταγράφεται στο νέο ψηφιακό εργαλείο του Ινστιτούτου για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron «Στέγαση360°», το οποίο επιχειρεί μια ψηφιακή καταγραφή και κωδικοποίηση του στεγαστικού ζητήματος στην Ελλάδα, στην απογραφή του 2011 μετρήθηκαν συνολικά 2.249.813 μη κατοικούμενες κατοικίες συμπεριλαμβανομένων των εξοχικών και δευτερευουσών κατοικιών, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας.
Η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα και σύμφωνα με τους ερευνητές του Ινστιτούτου: «η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων».
Βάσει των στοιχείων, το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών εντοπίζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα και συγκεκριμένα στον Δήμο της Αθήνας ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Προκύπτει μάλιστα ότι ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τις 132.000.
Εκτός των κατοικιών, ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς παραμένει κενό ή υποχρησιμοποιείται. Σύμφωνα με στοιχεία του Υπ. Εργασίας (2017) οι φορείς κοινωνικής ασφάλισης διαθέτουν περίπου 1.120 κτίρια σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων το 49% είναι κενά. Αντίστοιχα κενό παραμένει ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων ιδιοκτησίας του Υπ. Οικονομικών (κληροδοτήματα, κατασχέσεις, αγνώστου), ακίνητα που ανήκουν σε Δήμους ή σε Ιδρύματα και άλλα ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ.
Με ενδιαφέρον αναμένονται, πάντως, τα ποιοτικά στοιχεία της τελευταίας απογραφής, τα οποία παρά τα πάμπολλα προβλήματα που αντιμετώπισε η διαδικασία και δημιούργησα αμφιβολίες ακόμα και για την αξιοπιστία τους, αναμένεται να δώσουν μία εικόνα για τις μεταβολές της τελευταίας δεκαετίας.
Χωρίς αυτά είναι δύσκολο να εκτιμήσει κανείς ακόμα και αν η τάση των κενών κατοικιών βαίνει μειούμενη ή όχι: «Παραμένει ερώτημα η επίδραση που έχει η αύξηση των επενδύσεων στα ακίνητα των τελευταίων χρόνων, και ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα, με την αλλαγή χρήσης πολλών κτιρίων για τουριστική εκμετάλλευση και τη μετατροπή τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Από την άλλη θα πρέπει να συνεκτιμηθούν και οι συνέπειες της φυγής Ελλήνων στο εξωτερικό εξαιτίας του brain drain, αλλά και της επιστροφής μεταναστών που ζούσαν στην Ελλάδα στις χώρες τους τα χρόνια της κρίσης», επισημαίνει στο «ethnos.gr», η Δήμητρα Σιατίτσα, δρ. αρχιτεκτονικής – πολεοδομίας και ερευνήτρια σε θέματα κατοικίας και πόλης.
Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με την ίδια, η χάραξη μιας συνολικής στρατηγικής για το στεγαστικό ζήτημα από έναν φορέα, στα πρότυπα όλων των χωρών του εξωτερικού, σε συνδυασμό με την όσο το δυνατόν πληρέστερη καταγραφή του οικιστικού αποθέματος της χώρας και της χρήσης του, θα πρέπει να αποτελέσει την προυπόθεση για τα επόμενα βήματα.
«Σήμερα στην Ελλάδα δεν υπάρχει ένας ενιαίος φορέας χάραξης και υλοποίησης στρατηγικής. Είχε εξαγγελθεί η δημιουργία ενός υφυπουργείου από τον Πρωθυπουργό, η οποία όμως δεν προχωρησε. Αποτέλεσμα είναι προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου» που ανακοινώθηκε πρόσφατα, να υλοποιούνται από την ΔΥΠΑ μόνο και μόνο επειδή είναι το διάδοχο σχήμα του ΟΕΚ. Δεν υπάρχει καμία άλλη χώρα στον δυτικό κόσμο που να μην έχει έναν φορέα αρμόδιο για τη στεγαστική πολιτική. Οι αρμοδιότητες στην Ελλάδα είναι κατακερματισμένες και διάσπαρτες. Το γεγονός ότι το πρόβλημα συζητείται πια κρίνεται σίγουρα θετικά. Ομως πρέπει να αντιληφθούμε ότι η στεγαστική πολιτική θελει μακροπρόθεσμη στόχευση και στρατηγική και μία σταθερότητα και όχι αποσπασματικές εξαγγελίες που δε θα έχουν συνέχεια και σύνδεση μεταξύ τους», εξηγεί η κυρία Σιατίτσα, η οποία προσθέτει ότι κάθε προσπάθεια θα πρέπει οπωσδήποτε να συμπεριλάβει την Τοπική Αυτοδιοίκηση, η οποία γνωρίζει τόσο τη γεωγραφία όσο και τις κοινωνικές ανάγκες μιας περιοχής.
Την ίδια στιγμή η χώρα μας σε αντίθεση με άλλα ευρωπαικά κράτη, είχε δεσμεύσει και ελάχιστους πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης γι΄αυτούς τους σκοπούς. Παράλληλα οι χρηματοδοτήσεις δεν πρέπει να προχωρούν άστοχα και χωρίς μελέτες: «Οι πόροι πρέπει να συνδεθούν και με πολιτικές για την κατοικία καθώς όταν <πέφτουν> χρήματα στον κλάδο, ανεβαίνουν οι τιμές. Ως εκ τούτου είναι απαραίτητη η διασύνδεσή τους με κοινωνικές πολιτικές ώστε οι κατοικίες να είναι προσβάσιμες».
Στο εξωτερικό, πάντως, πολλοί δήμοι έχουν αναπτύξει μηχανισμούς εντοπισμού των κενών κατοικιών σε συνεργασία με τις κοινωφελείς υπηρεσίες, κυρίως ηλεκτροδότησης και υδροδότησης, οι οποίες διαθέτουν στοιχεία για ακίνητα με μηδενική ή πολύ χαμηλή κατανάλωση που ενδεχομένως είναι κενά (Βαρκελώνη, Βαλλωνία) ή μέσω της συγκέντρωσης πληροφοριών από πολίτες (Σκωτία, Ηνωμένο Βασίλειο).
Πολλαπλές οι αιτίες
Η περιστασιακή χρήση των κενών κατοικιών από τους ιδιοκτήτες τους, η απροθυμία να τις μισθώσουν αποφεύγοντας με αυτόν τον τρόπο καταστροφές και προβλήματα, αλλά και η πολυιοδιοκτησία, είναι τρεις από τις βασικότερες αιτίες της ύπαρξης μεγάλου αριθμού κενών διαμερισμάτων.
Οπως σημειώνουν οι ερευνητές, η υπερπροσφορά νέων κατοικιών την περίοδο της κτηματομεσιτικής φούσκας (με κορύφωση το 2007), η αδυναμία επένδυσης για την επισκευή ακινήτων την περίοδο της κρίσης, αλλά και η απουσία θεσμικών εργαλείων και προγραμμάτων αναπλάσεων και επανάχρησης κτιρίων για την κάλυψη κοινωνικών αναγκών, έχουν οδηγήσει στην εγκατάλειψη πολύτιμους κοινωνικούς πόρους.
Αναλυτικά οι πιο συνηθισμένοι λόγοι που παραμένουν κενά διαμερίσματα στα κέντρα των πόλεων είναι ότι:
Χρησιμοποιούνται περιστασιακά ως δευτερεύουσα κατοικία από ιδιοκτήτες/τριες που κατοικούν στα προάστια ή σε άλλες πόλεις ή χώρες.
Διατηρούνται κενές καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν ενδιαφέρονται να αποκτήσουν από αυτές συμπληρωματικό εισόδημα/δεν έχουν ανάγκη από συμπληρωματικό εισόδημα ή δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κλπ.), εν αναμονή μιας καλύτερης οικονομικής συγκυρίας.
Ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους ή σε κληρονόμους που κατοικούν στο εξωτερικό.
Δεν μπορούν να τα νοικιάσουν γιατί είναι σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν για τη συντήρηση ή την επισκευή τους.
Ειδικά για το κέντρο της Αθήνας ή και των άλλων μεγάλων πόλεων, πολλές κενές κατοικίες ανήκουν σε ιδρύματα, φορείς, κληροδοτήματα ή και στο δημόσιο.
Τέλος, θα πρέπει να αναφέρουμε ότι ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων καταγράφονται ως κενά χωρίς να είναι πραγματικά κενά, είτε γιατί κατοικούνται παράτυπα (χωρίς ενοικιαστήριο) είτε γιατί χρησιμοποιούνται για άλλη αδήλωτη δραστηριότητα (π.χ. επαγγελματική στέγη ή πιο πρόσφατα airbnb).
Ειδικά σε ό,τι αφορά την πολυιδιοκτησία, το πρόβλημα παρουσιάζεται ιδιαίτερα έντονο στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παλαιότερα ερευνητικά δεδομένα για το κέντρο της Αθήνας έχουν δείξει ότι υπάρχουν κτίρια στην πρωτεύουσα, στα οποία ο μέσος όρος των συνιδιοκτητών ξεπερνά τους 30, ενώ σε ακραίες περιπτώσεις εντοπίζονται και ακίνητα με περισσότερους από …200 συνιδιοκτήτες. Ακόμα πιο περίπλοκες από τις περιπτώσεις των πλήρως και αυτοτελώς εγκαταλελειμμένων κτισμάτων, όμως, είναι οι περιπτώσεις των κτιρίων που από το σύνολο των ωφέλιμων χώρων χρησιμοποιείται μόνο το 10% ή το 20% και η λήψη οποιασδήποτε απόφασης καθίσταται σχεδόν αδύνατη.
Πρόγραμμα Ανακαινίζω – Ενοικιάζω για Κενά Σπίτια
Στο πλαίσιο της δράσης «Σπίτι μου» ανακοινώθηκε πρόσφατα και το πρόγραμμα Ανακαινίζω – Ενοικιάζω για κενά σπίτια. Αφορά στην επιδότηση ιδιοκτητών ακινήτων για την εκτέλεση εργασιών επισκευής και ανακαίνισης κενών κατοικιών, οι οποίες θα διατεθούν στη συνέχεια για μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών.
Στο πρόγραμμα που θα υλοποιηθεί από τη ΔΥΠΑ, εντάσσονται ιδιοκτήτες κατοικιών εμβαδού έως 100 τ.μ. σε αστικά κέντρα, οι οποίοι έχουν τουλάχιστον 50% της επικαρπίας ή της πλήρους κυριότητας της κατοικίας και με οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ. Η κατοικία πρέπει να είναι δηλωμένη ως κενή στο Ε2 του τελευταίου φορολογικού έτους. Διευκρινίζεται επίσης ότι κάθε δικαιούχος μπορεί να κάνει αίτηση για μία μόνο κατοικία, ενώ δεν είναι επιλέξιμοι όσοι έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα Εξοικονομώ.
Η επιδότηση αφορά δαπάνες ανακαίνισης/επισκευής, που αποδεικνύονται με σχετικά τιμολόγια και φθάνει έως το 40% της δαπάνης, με ανώτατο όριο τα 10.000 ευρώ.
Οι προηγούμενες και οι ...επόμενες προσπάθειες.
Η συζήτηση στην Ελλάδα εστιάζεται περισσότερο στα προβλήματα ενεργοποίησης ιδιωτικών κεφαλαίων και την απουσία εργαλείων και διοικητικών μηχανισμών για την επισκευή ερειπωμένων, εγκαταλειμμένων και διατηρητέων κτιρίων. Το 2014 κατατέθηκε το Σχέδιο Νόμου για τα εγκαταλειμμένα, κενά και αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα, που βασίστηκε σε μελέτη του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, το οποίο όμως δεν προχώρησε.
Ενα νέο νομοσχέδιο έχει καταρτίσει και η σημερινή ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος, το οποίο αν και έχει διαφημιστεί πολύ, δεν έχει τεθεί ακόμα ούτε σε δημόσια διαβούλευση. Οπως έχει αναλυτικά γράψει το «ethnos.gr», η επισκευή, η διαχείριση και η αξιοποίηση των χιλιάδων εγκαταλελειμμένων κτιρίων τόσο στην Αθήνα όσο και στις πυκνοκατοικημένες περιοχές των πόλεων ανά την επικράτεια θα μπορεί να ανατίθεται στους δήμους ή και σε ιδιωτικούς φορείς, τους οποίους αυτοί θα ορίσουν για διάστημα έως και 50 ετών. Μετά την παρέλευση αυτού του διαστήματος τα κτίρια θα επιστρέφουν στους νόμιμους ιδιοκτήτες ή τους κληρονόμους τους.
Προυπόθεση για να προχωρήσει το σχέδιο είναι η αποσαφήνιση του αριθμού των κτιρίων που έχουν εγκαταλειφθεί. Για το λόγο αυτό προτείνεται η δημιουργία Μητρώου εγκαταλελειμμένων ακινήτων σε κάθε δήμο.
Στο μητρώο θα εγγράφονται τα ακίνητα μετά την ολοκλήρωση της μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της αμετάκλητης απόφασης του δικαστηρίου που δέχεται την περιέλευση της διαχείρισης του ακινήτου. Οι δήμοι θα είναι υποχρεωμένοι να φτιάξουν το μητρώο εντός 10 ημερών από την ψήφιση του νομοσχεδίου και στη συνέχεια σταδιακά να το εμπλουτίζουν είτε με ακίνητα που οι ίδιοι έχουν εντοπίσει ή τους έχουν υποδείξει οι δημότες.
Εφόσον με τον εντοπισμό τους οι συνιδιοκτήτες ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου δηλώσουν την επιθυμία τους να το επισκευάσουν οι ίδιοι, θα τους δίνεται η δυνατότητα να το κάνουν, αλλά με έλεγχο και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, το οποίο αν παρέλθει χωρίς να έχουν γίνει οι απαραίτητες επεμβάσεις, η διαχείριση του κτιρίου θα μπορεί να περιέλθει στον οικείο δήμο, ο οποίος αφού το επισκευάσει, θα έχει τη δυνατότητα είτε και το δικαίωμα είτε να το παραχωρήσει π.χ. για τη στέγαση κάποιας ευαίσθητης κοινωνικής ομάδας ή να προχωρήσει στην αξιοποίησή του.
Για το υπό κατάρτιση νομοσχέδιο, το Eteron αναφέρει ότι «δε φαίνεται να μπαίνει η παράμετρος του κοινωνικού οφέλους ως ανταπόδοση προς την προσπάθεια και πιθανή δημόσια χρηματοδότηση της αναβάθμισης ιδιωτικών περιουσιών».
Πηγή: ethnos.gr
